日本曾有经济学家预测本轮中国的房地产泡沫一定会破裂，但全国工商联房地产商会会长聂梅生不同意这个观点。最近，她收到了这位日本经济学家的来信，称过去的分析是错误的，因为中国有调控，不容许房地产硬着陆。
聂梅生指出，日本房地产泡沫破裂后，进入“失去的20年”；反观中国，从2003年开始，房地产调控几乎“十年九控”。“正是由于这样上上下下的调控，让房地产和房价挤在天花板和地板之间。”聂梅生说。
经历2011年严厉调控的中国房地产市场，2012年又将如何？
房地产投资降幅较大
1月31日的国务院常务会议重申，要采取有效措施增加普通商品房供给。聂梅生认为，这为2012年的房地产行业释放了一个积极信号。供给多了，需求必须得相匹配，供需才能平衡，如果单纯加大供给，需求却保持去年的低迷状况，交易量大幅下降将继续形成大量的积压。只有恢复合理的市场交易量，尤其是首先恢复普通商品房的交易量，房地产业的健康发展才成为可能。
聂梅生预测，今年在坚持调控的基础上，差别化信贷和对普通商品房、二套房、商业地产的政策差异，可能将更明晰。今年房地产市场的具体走向，主要看货币和财政政策分别微调到什么程度，积极到什么程度。
聂梅生分析说，2009年至2010年房地产的一轮涨势，很大程度上因为流动性充裕，源于巨额信贷的发放和4万亿政府投资。房地产是与货币政策密切相关的一个行业，只要货币政策和市场上的流动性发生变动，就一定会影响房地产市场的走向。最近一段时间，货币政策出现了微调的迹象，但其初衷不是救房地产，也没有违背调控的主基调。
房地产投资额，也是聂梅生最为关注的市场运行数据之一。早前，原央行货币政策委员会委员余永定在纽约有关中国经济前景的一个论坛上表示， 2012年，他对中国经济最大的担忧是中国房地产投资有可能急剧下降，将影响GDP的增长。近年来房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约25%，在GDP中占比约10%。
2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），尽管同比环比数据出现回落，但该数据非常接近楼市异常火爆的2007年的30%。
聂梅生认为，保持这样的投资增速，保障房的贡献功不可没。她估计保障房对房地产投资的贡献率接近20%，但商品房新购地、新开工、施工面积等则是一路下滑。“2012年上半年仍然会继续下滑，这是应对严厉调控的市场自我修复反应。”她说。未来房地产市场将在消纳存量房中逐渐平衡，中长期仍然看好。
聂梅生称，2012年房地产投资增速将取决于新建和现有保障房的完工进度，保障房投资可能低于2011年，而商品房投资会继续下降，因此房地产投资增速将呈较大幅度下降。
寄望房地产体制变革
房价“合理回归”是中央一再强调的关键词。
聂梅生认为，目前房价下调有空间，但不能急调。“房价的合理回归，应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间。”她说。如果房价涨幅低于CPI，在负利率的情形下，大家会取钱出来买房。如果房价涨幅低于CPI和PPI（生产者物价指数），行业将面临亏损，难以为继。
由于2009-2010年部分城市房价涨幅过高（2010年十大城市平均涨幅接近30%），因此采取限购等措施使房价回归是必要的，即使2011年这些受控城市房价是零增长或负增长，那两年的平均值也还是有10%以上的涨幅，仍然超过GDP。聂梅生预计2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。
不过，她提醒，房价急升的副作用很明显，而急升之后采用急降的办法副作用也较大。过分打压房地产容易产生就业问题，影响产业链，最终影响经济和社会稳定，房地产只能采取软着陆的办法。
对房地产的中长期发展，作为学者的聂梅生更希望看到体制上的变革。她有三个改革建议。一是，房地产行业需要重新定位，转向对经济和社会发展的承载作用，把它和其他的新兴产业融合共生，而不是当做火车头投资拉动GDP。
二是土地财政的改革。“土地供给制度问题如不改革，所有的调控都是表层的问题，市场难免会反复。”聂梅生说。三是建立多元化的房地产金融体系，发展房地产信托投资基金以及其他类型的房地产基金，使社会资金有序进入房地产。
