经历了去年“史上最严”调控政策，房地产市场的走势已经转向，市场预期趋向悲观，一些城市商品住房销量大幅回落，70个大中城市房屋价格指数环比已经停涨甚至回落。
在市场出现普遍调整的情况下，2012年房地产政策的走向就显得非常关键。决定我国房地产市场发展的诸多因素中，调控政策的影响比重较大。如果房地产政策依然以行政限制性措施为主，且力度不变甚至加强，那么房地产市场很可能继续下调，并对上下游实体经济产生不利影响；在评估市场影响及明确调控目标的前提下，对相关调控政策进行微调，那么房地产市场的发展将更加理性，更加有利于实体经济的稳定。
对房地产成交影响最大的政策，毫无疑问是限购、限贷、限价等行政限制措施。房地产之所以成为商品，就是能够自由地交易或交换。限购等政策本质是部分取消了房地产的商品功能。限购作为一项短期行政措施，可以遏制由于升值预期、供不应求等市场因素导致的价格过快上涨，但如果长期执行，则损害了市场经济本身的规则，与我国经济体制的改革方向是相悖的。
去年末召开的中央经济工作会议对今年经济的定调是“稳中求进”，执行积极的财政政策和稳健的货币政策，并增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。对于房地产业，经济工作会议的定调是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。从表述看，一方面是说坚持调控政策不动摇，一方面也强调了要加快普通商品住房建设，扩大供给。这个定调实际给了市场很大的想象空间。
如何理解坚持房地产调控政策不动摇？限购是房地产调控政策的重要内容，坚持调控不动摇，就包含了坚持限购不动摇的意味。但限购本身有很多约束条件，坚持限购不动摇，并不意味着机械地执行2011年式的限购。在坚持限购这一原则的基础上，2012年政府执行过程中将更加灵活的策略。这本身也是有市场需求的。偏执的限购将极大地打击市场景气，特别是强调了户籍与限购政策的结合，带来了极大不公平。
限购对市场带来的风险显然不止这些，2012年中国经济面临的最大风险就是房地产投资的下滑。一方面，作为拉动中国经济投资的引擎，房地产投资的熄火将极大影响整体经济投资的增幅。另一方面，房地产市场的调整直接影响地方政府土地出让金的收入。2012年约有1.8万亿地方债务到期，土地收入的减少，加上地方债务的到期，如果地价大幅下调，地方政府的偿债能力将大幅下降。从近期住建部：“应消除外地户口购当地商品房制度障碍”的表态以及北京、上海对普通商品住房标准的重新定义，可看出从中央部委到地方政府，正在更加灵活地执行限购政策。
2012年另一个重要政策动向是，在上海、重庆进行试点的基础上，房产税今年有望进一步扩大试点规模。房产税未来的主要作用是担当地方政府的主要收入来源。在一定程度上，地方政府可以摆脱土地财政的束缚。在市场层面，房产税能够有效打击投资、投机性购房，由于每个家庭都有一定的免税住房面积，因此，房产税对于普通的住房需求影响不大。
目前房产税执行最大的困难有两个：一是存量房征税。由于前几年房地产市场的繁荣，投资投机购房需求旺盛，一些家庭持有多套住房，如果将存量住房也纳入征税范围，则推行的难度很大，执行也存在信息系统不联网、不完善的情况。二是现行税制的改革。中国现在面临减税的客观要求，房产税作为一个增量税，如果要大规模施行，就必须对现行的房地产税收体系进行改革、归并。主要目标是实现税收总体规模的不变，税收对象进行结构性转换，由流通环节征税向持有环节征税。从目前情况看，房产税还是“雷声大、雨点小”，2012年也仅仅是停留在“试点扩大”这个层面，不存在全面征收的问题。
综合来看，2012年我国宏观经济整体将面临很多不确定性，经济政策的整体定调是“稳中求进”，房地产市场业实际也要“稳中求进”，行业的单边向下发展是不符合经济客观发展要求的，也不符合提高人民“财产性收入”的要求。房地产调控政策要服务于经济目标，坚持房地产调控不动摇，在此基础上，实现相关政策的科学执行，灵活运用。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）
