最近房地产税开征消息引发新讨论。本文探讨了新时代我国房地产税的改革方向，认为我国应在借鉴国际房地产税经验的同时结合我国新时代发展的需要，可以考虑以下几点：一是将海南、深圳纳入试点地区，二是给予地方适当的税收自主权，三是兼顾公平与效率给予一定税收减免，四是积极发挥税种之间的协同效应。
新时代背景下，为促进我国经济高质量发展及现代税制体系的进一步完善，房地产税改革已经成为必然。从宏观层面来看，房地产税改革对于调节收入分配、优化产业结构、健全地方税体系等有着重要意义。从世界房地产税发展的趋势来看，不少国家将房地产税界定为地方税以补充地方收入，且主要以房地产所有人作为纳税人、以房地产评估价格作为税基，并通过对特定纳税人给予税收优惠或对高价值房产征收“豪宅税”等方式调节税收负担以及收入分配。为此，我国房地产税的改革应在借鉴国际房地产税经验的同时结合我国新时代发展的需要，可以考虑以下几点：一是将海南、深圳等地纳入先行试点地区，二是给予地方适当的税收自主权，三是兼顾公平与效率给予一定税收减免，四是积极发挥税种之间的协同效应。
2020年，中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出：稳妥推进房地产税立法。近年来，社会各界关于房地产税的讨论越来越多，面对“十四五”时期我国经济发展的新局面、新挑战，充分发挥税收对我国宏观调控的作用对助力我国经济的更高质量发展以及社会的稳定和谐有着重要作用。基于这一角度，新时代我国房地产税改革将有更为深远的意义。
新时代房地产税改革的意义
一、调节收入分配
《中国统计年鉴》数据表明，我国的基尼系数在2019年达到0.465，根据国际惯例，0.4-0.5表示收入差距较大，也就意味着我国收入分配不平等情况在某种程度上已较为严峻。此外，减少收入差距是促进消费、助力促成新发展格局的重要抓手，表明减少我国人民收入之间的不平等在当下而言是十分必要的。房地产是重要的财产类型，纳税人拥有房地产的数量及价值在一定程度上代表了其所拥有财富的多少。房地产税作为一种典型的财产税，是所得税调节收入分配的重要补充，其通过对财产多的纳税人多课税、对财产少的人少课税的方式助力减少收入之间的不平等，推动社会的公平。
二、优化产业结构
根据国家统计局数据，房地产行业在2020年对GDP的贡献率达到7.3%，是我国经济的重要支撑。但不可否认的是，房地产业的快速发展在某种程度上使得本该流向其他行业的社会资金畸形地流向房地产业，形成对其他行业社会资金的一种挤占。“十四五”时期对产业结构提出了更高的要求，特别是若要实现碳达峰、碳中和的目标，则更需要加快产业结构转型。从供给和需求的角度来看：一方面房地产税会加大房地产所有人的保有成本，从而在某种水平上减少其对房地产的非必需性需求；另一方面由于保有成本的增加，部分房地产所有人有可能将出售其所拥有的多余房地产，使得房地产市场的供应量有所增加。鉴于此，房地产税对房地产市场将会产生一定程度的影响，影响投资者对房地产市场的预期，也就进一步影响其投资行为。也就是说，投资人在选择投资房地产市场时会更加冷静地考虑而不仅是出于投机目的。因此，新时代背景下房地产税的改革能在一定程度上促进资金的合理流向，减少我国经济对房地产市场的过分依靠，优化产业结构。同时，在某种程度上也会减少地方财政对于土地财政的过度依赖，促进形成可替代房地产业的核心新兴产业，产业结构得到有效调整。
三、健全地方税体系
近年来随着我国税制改革的深入推进，税收体系逐步完善，但是地方税收体系的完善问题一直是改革的难点，部分地区地方税源不足的矛盾仍然存在。特别是突如其来的新冠肺炎疫情，使得国际经济不确定性增强，我国经济下行压力增大，更令地方财政收入不足的风险加剧。此外，现阶段我国地方财政收入过度依赖土地出让收入，未来地方一旦出现无地可卖的情形，将对地方财政收入带来巨大冲击。因此，为地方寻求可靠且具有持续性的税源对于化解其财政收入不足的风险发挥着举足轻重的作用。而房地产作为不动产，具备不便移动隐藏等特征，且房地产价值与其所在地理位置密切相关，表明房地产税具有作为地方税的优势。在这种情况下，通过房地产税的方式能有效补充地方税源，健全地方税体系，从而缓解地方政府债务风险，保障地方财政的可持续性发展。
世界房地产税的特征及发展趋势
一、地方财政收入的重要来源
分析各国房地产税的特点，不难发现对于大多数国家来说，房地产税作为一种地方税被用于补充地方收入，如美国、加拿大、英国、澳大利亚等。虽然从总体上来看，OECD国家财产税收入占其税收收入的平均比重有限，2018年这一数值仅为5.61%， 但对于地方财政收入而言，财产税占其比例较高。如根据美国城市研究所数据，2017年地方财产税收入为5090亿美元，占地方一般收入的30%。值得注意的是，不少国家也将房地产税的税制要素制定如税率、税基、税收减免等权力在一定程度上下放至地方。如美国税率、免税额和估值方法因不同的州而存在差异，日本将市政当局的评估价值作为税基，英国由地方当局逐年规定市政税的税率。
二、纳税人主要为房地产所有人
多数国家将房地产税的纳税人定义为房地产所有人，如美国、韩国、墨西哥、阿根廷、日本、巴西、加拿大、德国等。也有少数将房地产使用人、占有人等作为房地产税的纳税人。如土耳其市政当局对位于土耳其的建筑物和土地所有人、用益物权人以及从中受益的人（在没有所有权人及用益物权人时）征收房产税和土地税；英国地方当局对位于其管辖内的住宅占有人征收市政税；意大利对位于其境内的不动产所有人或有权益（如使用权）人征收市政税。
三、税基主要为房地产评估价格
目前，各国对房地产税的税基有着不同的规定，但多国主要将其定义为房地产评估价格，如澳大利亚、加拿大、阿根廷、美国、日本、韩国、印度（净财富税、土地税）、英国（市政税、豪宅税）等。仅有少数国家以地籍价值（如俄罗斯、墨西哥）、租金收入（如印度的房产税、英国的商业差饷税）作为房地产税计税基础。结合近年来房地产税的改革来看，由于经济发展等因素的影响，将地籍价值、租金收入等作为计税依据难以反映房产和土地的真实价值，据此不少国家将房地产税改革的重点聚焦于优化其评估方法。例如：德国认为将过时的财务价格作为房地产税的课税基础是违宪的，并宣布从2025年1月1日起将依据新房地产估值规则计算房地产税；阿根廷于2018年10月设立了一个用于不动产估值的联邦机构以负责根据有关房地产的特性和位置，制定与市场价值相符的财务估值方法和程序。
四、多举措调节税负及收入分配
总体而言，各国在制定房地产税时普遍采用量能课税的基本原则，并利用多种税收优惠形式调节税收负担，从而保证税收的公平并减少收入不平等。具体来看，一是在税率方面，有些国家依据税基的不同采取累进的税率，如阿根廷（净财富税）、澳大利亚；或根据其房地产所在的地理位置（如位于城市或是郊区）实行不同的比例税率，如阿根廷（房地产税）、加拿大；或根据房地产性质（如住宅、农业用地或其他）适用不同的税率，如俄罗斯、韩国。
二是在税收减免方面，除对用于慈善、教育等的房地产免税外（如俄罗斯、德国、法国、印度），也有部分国家从个人税负角度出发，如印度尼西亚对以工资或养恤金作为收入唯一来源的公务人员、退休人员和军队人员所拥有、控制或使用的房地产免征房地产税；墨西哥对没有固定收入或收入来源有限的退休及领取养老金人员、遗孀、孤儿、老人的房地产税减免30%。
三是在税种设置方面，部分国家开始对高价值房产征收“豪宅税”，既是对收入分配的进一步调节，也是增加财政收入的一种途径。如智利2020年1月1日起对纳税人缴税总价值大于670年税单位（UTA，每年根据通货膨胀率调整，约为4亿智利比索）的全部房地产征收累进附加税；土耳其自2021年1月1日起对价值超过500万土耳其里拉的高价值住宅征收住宅税。
新时代房地产税改革方向
一、通过试点地区分步推进
2011年，上海、重庆作为试点开始对个人住宅课征房产税，但两个试点地区的课税对象范围均过窄，其中上海主要是针对增量住宅征税，而重庆主要是对存量高档住宅征税且将范围限定在主城九区。新时代背景下，虽然房地产税在短时间内可能难以完成立法工作，但当前时期我国已有开征房地产税的必要性，为此，我国房地产税的改革可以通过在部分试点地区先试先行，积累一定的税收管理经验并给予社会预期。
从试点城市的选取来看，深圳是改革的先行区且房产价格居于全国前列，国家统计局数据显示，2019年深圳住宅商品房平均售价为55769.00元/平方米，位居我国36个重点城市榜首，因此深圳有条件也应当成为新时代我国房地产税改革的试点。另外，还可将海南作为房地产税的试点地区。海南作为自由贸易港，自然应当发挥其改革示范先行的作用，也相对更容易被人民接受。与此同时，深圳、海南地区的房产所有人均不局限于当地居民，且有一部分所有人来自全国各地，因此，选择深圳、海南两地区作为房地产税试点，将会在某种程度上覆盖更广的范围并产生更大的效应。此外，从改革内容来看，要充分吸取上海、重庆的经验，在税制设计时令征税范围等更为公平合理，从而更好地达到政策的预期目标。
二、适度给予地方自主权
新时代背景下，在房地产税具体税制的制定设计上应给予地方适度的税收制定的自主权力。一方面，房地产税是受益税的一种，因此纳税人在缴纳房地产税的同时也可以从公共产品中获得相对应的益处，即房地产税适合作为地方税。将房地产税的统筹下沉至地方，可以使人民切实感受到征收房地产税所带来的身边公共产品服务的改善。
另一方面，由于我国各地发展情况有较大区别，相较而言，地方政府更为清楚本地人民的需求偏好及现实情况，且由于房地产天然的无法移动性，地方政府更能准确获得房地产相关信息，因此给予地方政府一定的自主权可以在某种程度上提高财政效率。具体来看，可以给予各地一定的权力根据地方经济发展情况调节税收减免的内容和规模等。
三、兼顾效率与公平给予一定的税收减免
在我国房地产税改革中，应注重平衡效率与公平之间的关系。所谓的公平包括横向与纵向两种，即对纳税能力相同的人征收相同税款，对纳税能力不同的人课征差异化的税款。开征房地产税本身来讲，即是一种促进税负公平的体现，其可以在一定程度上补充我国现有个人所得税调节力度的不足。具体到房地产税制的设计来看，可以将房地产评估价格作为税基，并综合考量纳税人的收入状况等因素尽力实现横向公平。当然还要对弱势人群、用于公益事业的房地产等给予一定的税收减免，从而实现房地地产税的纵向公平，而给予一定的税收减免也是以人民为中心的税收理念的具体展现。
在考虑公平的同时应当尽力减少效率的牺牲。需要考虑拓展房地产税的征税广度以提高经济效率。此外，可以借助现代数字化的征管手段加强纳税风险的分析，同时加强与其他政府部门之间的信息共享和协同合作，及时精准获取纳税人房地产的最新信息，从而在保证公平的同时尽力提升征管效率。
四、积极发挥税种之间的协同效应
新时代的房地产税改革过程中，不应只考虑其单一税种本身，而要将其与其他相关税种综合考虑，以此来发挥税种之间的协同效应。具体来看，一方面是要注重与我国现有房地产存在直接关联的税种间的联系。目前我国与房地产存在直接关联的税种包括在开发流转环节课征的耕地占用税、契税和土地增值税，以及在保有环节课征的房产税和城镇土地使用税，表现出保有环节的税负相较于开发流转环节而言较轻的课税现状。值得注意的是，在交易环节征税过高会使得纳税人难以负担高额税负，而征税过低又难以体现税收的公平性。相较而言，在保有环节征税如同细水长流，可以均衡房产所有人负担，更能契合量能纳税的原则。在此背景下，未来在增加保有环节税负的同时还应考虑适当降低开发和流转环节的税负，从而使得整体房地产相关税负保持在合理的水平。
另一方面，从更广泛的角度而言，要注重房地产税与所得税等的相互协同。这一点在国际上已经有所体现，如：丹麦规定个人用于商业目的的房地产所缴纳的房地产税可以抵扣所得税；德国规定个人就用于交易或商业目的的房产或构成收入来源（如租金收入）的房产所缴纳的房地产税准予抵扣所得税。通过积极发挥税种之间的协同作用，既能有效避免某种程度上的双重征税，又能较好地提升纳税人整体的满意度，也有利于房地产税后续的改革推广 。
来源：腾讯网
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