15日,国家统计局发布了1—7月份的房地产相关数据。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在回答记者提问时表示,今年以来,各地坚持房住不炒,因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,出台多项稳定房地产市场政策,房地产市场总体下行态势趋缓。
一线城市仍是“领头羊”
“市场整体处于缓步复苏状态,政策在各地释放的效力依然呈现分化,从区域来看,长三角、大湾区和长江中游热点城市的政策放松频率加快,对市场热度提升的效果较为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。
国家统计局数据显示,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市新房、二手房价格环比均上涨,二手房价格环比涨幅较上月扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一线城市的韧性主要是住房需求支撑性较强。
张波指出,与价格总体上涨相对应的是,北上深7月在政策放松层面依然保持着更多谨慎,这本身和市场稳定复苏有直接关系,不但房价表现稳定,并且从商品房成交金额,土拍市场的表现来看都可圈可点。
“从新房来看,北上广单月环比上涨较为明显,北上均上涨0.5%,这一价格变化和市场供应结构有一定关系。二手房中上海月度上涨0.8%表现最为明显,也显示出市场快速复苏的节奏还在持续。”张波表示。
二线城市分化持续
“相对而言,多数弱二三线城市住房需求支撑性相对较弱,7月二三线城市房价整体呈下降走势,二线城市二手房价格环比跌幅较上月扩大。”许小乐说。
国家统计局数据显示,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅均与上月相同。
“成都、杭州和西安等城市表现较好。这也说明了当前楼市复苏过程中,有部分重点二线城市表现较好。但其他城市的市场压力普遍比较大,包括兰州和南宁等城市楼市偏弱。同时北海安庆等三四线城市也明显偏弱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
这也体现了当前二三线楼市的一大特点——分化还在持续。张波指出,从市场分化表现来看,新一线相比三四线表现更为明显,同时从新一线政策放宽的节奏来看,大都偏向于分步骤放松的模式,尤其限购和首付比例层面的调整会更偏于保守。
成都楼市在7月的表现依旧亮眼。数据显示,7月,成都新房价格环比涨幅居全国首位。成都单月新房和二手房分别上涨1%和1.3%,显示出政策在当地效力释放更为有力。张波预计,热点二线城市热度提升会成为市场持续复苏的第二股力量。
房企投资开工有回落
同日,国家统计局发布的2022年1—7月全国房地产开发投资和销售数据显示,1—7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中,住宅销售额下降31.4%。
“这体现了7月新房市场阶段性降温。”许小乐指出,7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%,销售额环比降幅均超过40%。累计来看,1—7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。
许小乐认为,新房市场短期销售下降,与房企冲刺半年销售任务结束、开盘量减少、市场销售季节性回落等原因有关。
张波也表示,从1—7月的商品房销售情况来看,销售面积和销售金额双双呈现大比例下滑,尤其是销售金额同比下滑达到了28.8%,近三成的销量减少导致房企回款承压、开工乏力,预计随着拿地量同步减少以及待售面积不断增长,后续开工量还将保持持续下降态势。这也预示着今年商品房销售金额同比大幅度下降将是个大概率事件,房地产增量规模收缩的态势将持续。
从供应端看,房企投资开工也确有回落。7月商品房开发投资额和新开工面积均环比下降30%以上,1—7月累计同比降幅较上月扩大。7月销售回款下降叠加,当月是多数房企偿债高峰,房企投资开工动力较弱。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,短期来看,各地“保交楼”相关举措不断落实,项目复工情况或有所改善,房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加、销售恢复不明显下,企业开工力度及意愿或仍较弱。
“因此,修复市场预期是关键。”许小乐表示,8月以来地方住房支持性政策仍在加码。据媒体报道,南京、苏州等强二线城市已降首付。较宽松的信贷和调控政策下,新房项目有序复工、交房,加快房企风险化解才能修复市场预期。
同时,央行MLF意外缩量降价,被不少分析人士认为房贷利率再降或可期,或对房地产市场的预期带来一定提振。8月15日,央行公布的中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
“从市场的角度来看,短期市场信心修复仍需一定时间,市场调整态势难改,全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。”陈文静表示。
张波同样指出,本轮回暖周期偏长,后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。
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