本轮房地产市场调控严厉程度之深，持续时间之长都开创了历史先河，随着“三道红线”政策的出台，调控进一步收紧的预期在增加。最近，部分城市开启了新一轮的市场收紧调控，深圳、南京、无锡、成都、西安、合肥、唐山、宁波、芜湖等城市陆续出台调控收紧政策，旨在保证房地产市场健康平稳。
在大调控的背景下，部分城市却悄悄的放松了调控。据媒体披露，10月29日哈尔滨市举行房地产企业健康稳定发展座谈会，哈尔滨将采取多项措施，在企业建设资金、预售资金监管、基础设施配套费收取等方面研究扶持政策，在公积金支持、银行贷款方面合理进行引导，同时组织开展一系列惠民购房活动等方面出台政策，推动房地产市场健康平稳发展，拉动经济增长。
12月11日，四川省自贡市富顺县发布《富顺县促进房地产市场平稳健康发展七条措施》。此次政策对于当地的各类物业去库存等给予了支持，同时相关支持力度也非常大，进一步说明当前三四线城市去库存的压力。由于富顺在今年1月2日发布过购房鼓励政策，当时被认为是“2020年救市第一枪”。
即使在前面已经出台调控收紧的城市，也通过人才等其他政策来平衡调控政策的负面影响。比如宁波7月份出台限购扩围，升级监管的“十条”新政，但是8月份随即出台《进一步放开我市落户条件》的政策，并且于9月份实施；杭州也是在一边放宽落户门槛一边调控政策升级；最近比较引人注目的城市就是福州和无锡。福州在7月份升级了调控政策，加强了资金监管。10月份福州就发布了新的人才引进货币补贴及住房补助的政策，12月14日发布《福州市人民政府办公厅印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，明确不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。这一次把落户门槛降到零。无锡也是今年两度收紧房地产市场政策，12月份也全面取消落户限制，并且取消房屋面积限制，也取消了社保和居住证方面的限制，可谓又一个“零门槛”落户的城市诞生。人才政策对于房地产市场重要的支撑，对于房地产市场的影响不仅短期有效，长期也是利好。
管中窥豹，可见一斑。尽管明确调控放松还是零星城市，但是，通过并区、人才引进、落户门槛降低等政策来形成对房地产市场支撑的城市却越来越多。调控放松的依据确是“促进房地产市场健康平稳发展”。当一个城市房地产市场去化较慢，库存在逐渐上升，市场下行趋势明显的时候，如果不出台相应的刺激政策，房地产市场就会不保。可见，当前调控不管收紧还是放松均是依据“房地产市场稳定”。
纵观2020年，市场热度主要体现在土地市场和房价两个方面，而市场规模方面表现可谓一般，大部分城市的销售面积未达到去年同期水平（少部分城市面积正增长）。尤其是三四线城市，面临的形势更为严峻。三四线城市在棚改货币安置政策的刺激下，房地产市场开始升温，房企也在三四线城市大量拿地，随着2018年棚改货币化政策收紧，房企意识到三四线城市风险来临，开始加快三四线城市的周转，2018年三季度后西部地区新开工面积迅速上升（见图1）。新开工增速的上涨并不是这些地区市场趋好，恰恰相反，更多房企的意图是加快离场。
▲图1：不同区域住宅新开工情况(数据来源：同策研究院)
开工的加快势必造成这些区域的库存上升，而大量三四线城市存在住房同质化严重的问题，基本没有差异化，只能靠价格竞争，后期形势也比较严峻。这对城市的土地、税收等均会有较大的影响。
2021年是比较特殊的一年，不仅是建党一百周年，并且是“十四五”的开局之年。经济表现就十分重要，在当前经济增长趋势下行背景下，房地产市场作为逆周期调控的作用更为突出，尤其是产业较弱，人口净流出的区域，因此明年房地产调控放松的范围会进一步扩大，尤其是广大的三四线城市，并且放松是有据可依。
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