电视剧《安家》里，安家天下房产中介的所有员工几乎都是房产通，但是现实中，没有剧本，没有彩排，小马过河没有牛和松鼠的试水，房地产没有“演习”，一切都是“实战”。就连在房地产领域摸爬滚打多年的开发商，也不敢断言自己能一眼看透房地产的走势。比如失去“一个小目标”的前首富王健林也如是。
王健林说，房地产带给中国经济的是负带动，于是万达去地产化，于是房地产大会没有了万达，可是，房价照样发达，王健林也失去了亚洲首富的宝座。“看不懂房地产”，已经不是开发商的过谦之语。在很大程度上，开发商面对迎面而来的风潮，已经张不开嘴，只能在这辆疾驰的车上，闷头狂奔。
疫情是一面“镜子”，它把许多行业的“瑕疵”都映射的分毫毕现，而我们只是缺少发现的眼睛。如果只是发现了，但我们却不知道这种“瑕疵”为什么会出现，或者找不到一块干净的抹布，去进行擦拭，那么，这就是“有毛病”了。关键是“我们看不懂”啊。
01房子过剩，还是房不够住，我们到底有多少住房？
有人根据官方的数据进行梳理，得出1998~2016年全国的新增商品住宅的竣工面积为近98亿平方米，2017年全国商品房销售面积是近16亿平方米，2018年是近15亿平方米，2019年超过17亿平方米，合计146亿平方米，按照4口人住100平米一套房计算，我们的商品房能够安置近6亿人口。而恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平在一份报告中称，全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。
按照任院长的提法计算，截止到2020年元月份，我们所有的住房安置人口已经能够达到15亿。根据供需关系的原则，房子够住，房价应该是回落的。可是，在同一篇报告里，任泽平又说出了另外一个事实：
城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20％的城镇家庭户仅拥有约6％的住房面积，而最高20％的家庭户拥有约40％或更多的住房。
02一边大量举债，一边争当“地王”，开发商到底有没有钱？
中国证券网曾报道称，在房地产业，有近一半的企业资产负债率超过70%。一些头部房企的资产负债率超过85%，房企杠杆率长期处于历史高位。高负债，高周转甚至已经成为开发商得以持续开发项目的不二法门。如此看来，开发商是没钱的。
在另一方面，上级给政策给资金，给各种扶持，同时，房价高企，期房预售回笼初期建设资金，现房销售赚取高额利润，购房者为了不错过永远的“末班车”，而加紧掏空钱包凑首付。这样看，开发商是有钱的。
有钱没钱，都得回家过年。在房地产眼里，钱多钱少都是一而二，二而一的问题。和购房者买房一样，开发商买地也是越买不起的越买，地价越高越买。因为，开发商都知道，买了也许会破产，不买一定会破产。一技傍身，不如有地在手，这也就是“手有粮，心中不慌”的道理。
所以，我们会看到，顶层对信贷政策口袋扎紧，开发商却着急融资。2月份以来，开发商的境外融资超过百亿美元，国内公募债数百亿，甚至还有很多开发商发行了短期债。广州和上海还出现了新“地王”。
理论上，开发商自有资金至少要有30%。可是，经验告诉我们，存在于理论上的，在现实中至少有一半立不住脚。谁能站出来告诉我，开发商到底有没有钱？
03疫情之下，开发商形势如火，房价为啥还不动如山？
疫情刚爆发之时，有房地产协会组织称，有房企的资金坚持不了三个月，事实上，2月份，楼市从销售面积到销售额暴跌80-90%，再到现在，大部分城市楼市成交量恢复到疫情前的40-50%，长达50余天，疫情的阴霾没有散去，开发商艰难的日子也没有过去。
棚改货币化将在今年结束，农地入市将削减开发商的利润，海南第一个对商品房预售制说不。近期，顶层的融资限制不会改变，中期，“房住不炒”的主基调不会变，长期，人口红利正在消失。如果再加上每天2家以上的开发商重房地产大名单中被除名，真的看不懂，形势已经侵略如火了，房价为啥还不动如山，开发商到底还能坚持多久？
04楼市是回暖，还是“满血复活”？
有消息称，房地产在疫情中跋涉至今，已经有点春回大地的意味了，楼市从南到北正在得到复苏：深圳多处楼盘当天售罄，二手房成交量连续一个多月上涨；苏州打出了今年人才购房优惠的首副“王炸”，所有符合年龄要求的本科和大专毕业生，都更容易购房；全国范围内，3月前15天的网签成交量已经上涨了4成。有专家称，楼市“满血复活”为期不远。
但是，应当注意到的是，深圳楼市热度高，其原因是受“双区”驱动及“豪宅税”征收标准降低等利好影响，苏州发布人才优惠购房属于新年新政一揽子计划中的应有之义。全国网签红火，有很大一部分是春节前的已售房数量的库存的数据滞后表现。
铁口断房以为的开发商“满血复活”应该是万人摇号，是预售井喷，是“爱买不买，有的是人买”……而哪怕是疫情防控形势好转，开复工逐渐深入，开发商的大环境却大不如前。毕竟一趟七伤拳打下来，已经是伤己伤人，离“满血复活”还差得很远。
房地产回暖远非“满血复活”，购房者在各种消息满天飞的时候“犯迷糊”，关键还是房价在“拔河”。房地产“四大看不懂”，购房者失去方向感，房价是涨是跌，这个问题，不知道哪位大能回答下？“床前明月光，疑是地上霜，举头望明月，铁口会断房。”我是铁口断房，今天的房地产信息心得的分享就是这样。感谢老铁们的赏光品鉴，欢迎关注点赞转发。
文章来源：风财讯
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