当行业开始关注产品的标准化和模块化研究，大家房产在去年就明确提出半标准化策略；
当房企普遍向内输出关注资金使用效率，大家房产通过提升运营效率，项目的资金成本大幅度降低；
当获得充裕融资成为多数房企的紧迫诉求，大家房产运用金融思维，开始发挥旗下金融平台的品牌影响力。
依靠独立的思考能力和强大的规划能力，大家房产想在前面，也走在前面。面对此次房地产市场的调整，其有着怎样的具体应对之策和创新思考？本次“浙系房企·格局观”系列高端访谈，易居企业集团克而瑞企业战略部&克而瑞浙江区域总经理刘晨光对话大家房产董事长赵炎林先生。
在近3个小时的深入交流中，赵董首先表达了自己对地产行业前景的乐观心态。
赵董表示：尽管2013年之后地产黄金十年过去，不少房企开始转型，涉足体育、健康等领域。但事实证明，行业的坚守者是对的，此轮房价的上涨，超过历史上任何一次。所以对于地产，我们一直看好，为什么？一是城市化进程并未完成，比如我们有一个项目，70%的购房者来自乡镇。二是改善性需求迸发，而且购房者在不同的阶段有着不同的改善需求。
正是源于这种乐观心态，大家房产愿意更主动地应对调整和变化，用运营智慧和稳健经营带动企业发展，而这种运营智慧和稳健经营具体表现在多个层面。
“ 北上南下，东拓西进，拿便宜的地，提高资金利用效率 ”
刘晨光：根据我们的研究，300亿规模以内的企业，通常以一个省为主投资运维，然后把布点的城市，筛出几个做根据地，一盘棋弄好，想法设法优化管理结构；越过300亿继续往上做规模，企业不排除朝某一个省会城市进行战略性布点，这个过程中，可能三费、拿地成本直线上升，所以利润实现不一定比大本营的积小胜为大胜更好。那大家房产在现在这个点上，如何考虑投资布局？
赵炎林：杭州作为我们的大本营城市，存在地贷比、地货比高导致资金利用效率不高的问题，所以我们在杭州的投资比例会适度下调，最多占40%，但在杭州，要做强大家房产的品牌，充分发挥品牌影响力，同时进行产品研究，做产品创新。
投资布局上，遵循北上、南下、东拓、西进的拿地策略。在坚守杭州大本营的前提下，重点瞄准经济发达的三线城市和强四线城市，这些城市地贷比、地货比低，资金利用效率高。
拿地策略：北上进江苏、安徽；南下浙南区域；东拓进宁波；所谓西进，是进入武汉、长沙、西安这类中西部城市。这样的拿地策略，既规避了杭州资金效率低的问题，同时也可以规避三四线城市的风险（三四线城市政策、供求一旦发生变化，市场就存在风险）。
城市选择：进入的城市、区域要审慎选择。第一，选择有产业支撑，供求关系均衡的城市；第二寻找相对市中心，周边客户厚度比较大的区域；第三，优化产品定位，抓取结构性机会，提高产品与区域的适配性。
刘晨光：在取地方式和渠道上，有没有一些针对性思考把拿地成本降下来？
赵炎林：首先，优化投资团队，采取正规军、地方部队、游击队三结合的策略，尽可能把获取土地的渠道拓宽。其次，深化合作。在杭州，我们跟万科、绿城、融创等品牌房企已经建立良好的合作关系，接下来，要将合作对象进一步拓宽。
第一，尽量争取跟政府合作的项目，比如说产业配地，综合体，这些项目地价较低；第二，多与地方上的龙头企业合作。这些企业具有本土优势，不仅熟悉市场，而且在拿地方面具有外来房企不具备的优势。
刘晨光：跟地方龙头企业合作的方式非常好，一旦建立起关系，信任建立起来，随着下一步行情的发展，介入程度会越来越大，而且这类企业在浙江不少，这块还是有空间的。
“ 品质永远是大前提，坚持一盘一策，因地制宜，因时而异 ”
刘晨光：在产品端，产品的需求体系也在发生变化，一是刚需从2016年2017年开始总量往下跑，改善的量则源源不断，二是政府锁死老城开发，放开新区，天然会出现轨道交通连接的新兴区域的发展，而这些区域的发展，有可能是刚需的所在。面对需求的变更，我们的产品体系有没有发生变更？
赵炎林：根据我们的经验，就目前的市场情况而言，普遍90方左右的产品更受欢迎，排屋别墅也是经济型的更有利于去化。所以总体来说，我们会遵循市场规律，以客户为导向打造产品。
具体的产品打造思路上，更倾向于半标准化，坚持一盘一策，因地制宜、因时而异，而在项目各大重要节点上，做到工艺工法的标准化，实现精品住宅的品质传承，品质永远是大前提。
刘晨光：现在的形势下，控制成本是必须要做的事情，控成本和保品质之间的关系，大家房产怎么去权衡？
赵炎林：一说做品质，往往想到的就是标准如何提高，硬件如何增加，其实在控制好成本的前提下，品质也可以提升。着重从两个方面入手：
第一，注重细节，在精致和实用上下功夫。无论是产品功能，还是产品形式都精雕细琢，追求极致。比如绿化景观，通过精细化管理，在同样的成本下，景观品质仍然可以大幅度提升；
第二，进一步完善和提升服务。从产品营造开始，到营销推广、物业服务的各个环节，将服务标准化、规范化，形成体系。这一块是以小见大，做好了，对品质的提升作用会很大。
刘晨光：我看东南亚开发商开发的小区，一方面是有大片的草皮，然后也有比较精致化的大堂，公共空间大，是希望业主交互的小区。打造理念跟原来不一样，原来是资源投放型，现在很多空间只有业主愿意进去，才是好的景观和空间。
赵炎林：重投入轻管理，重硬件轻软件，这是一个管理上的误区，实际上无论是管理还是软件，投入产出比是比较高的，将管理做好做精，将软件投入加强，是提升产品力很重要的方面。
“ 把金融品牌做起来，争取细分领域中，排名比较靠前 ”
刘晨光：最后一个问题，现在出现了一种情况，就是开发商开始进入上下游，这段时间表现很明显。一方面是优化集采，另一方面也是对上下游的投资行为，所以未来上下游集聚程度会加快，我们在这方面有没有考量？
赵炎林：我们现在有5个板块，地产、金融、物业管理、商业地产和代建。其中，地产、金融、物业管理3个板块相对来说，发展有一定规模。商业地产方面，甲级写字楼和特色商业地产是我们的主要业态表现；代建这块，主要承担大中型市政公建及代建，大家房产最开始就是做公建起家，80年代中东河的治理，之后的清泰立交桥、中河立交桥，包括杭师大仓前校区，都由我们代建。
刘晨光：金融平台这块，在我看来，一旦做起来，对于企业自身来说，资金的充裕性、资金使用的灵活性上，都会大大提高。那这块目前做的如何？
赵炎林：大家祥驰资产管理集团2013年成立，主要是依托房地产行业资源，开展类固定收益投资、股权投资、证券投资和受托资产管理等等业务。应该说是在摸索中往前发展，到今年第6年，房地产基金排名上，我们能进入前30强，在地产行业内，有一定的知名度。
通过产融结合，做好地产和金融的平衡，可以达到削峰填谷的效果。金融这块，我们要再上一个台阶，逐步把品牌做起来，争取在细分领域当中，排名比较靠前。
刘晨光：除了您刚刚提到的业务板块，我们看到不久前大家的长租公寓：初九有新项目开业，长租公寓这块，我们如何考虑？
赵炎林：我们2017年开始涉足长租公寓领域，现在做了几个项目，整体出租情况都不错，也是作为一种新的尝试。不过大家房产仍然要做强地产主业，做大规模，以品质为前提，实现有意义的发展。
在这个过程中，通过集约化提高整体效益。在管理架构上，适当做些调整；在内部管理关系上，进行人员的调配，人力资源的合理利用，实现公司持续发展。
文章来源：焦作房信网
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