当市场遭遇政策调控、当买卖双方的博弈进入更深层次之时，观望者、实践者便渐次出现。但就当前状况而言，我们很难断定继续观望与出手购房二者之间哪种做法孰优孰劣。我们所能做的仅是客观记述这个市场而已。基于此，我们截取淄博的临淄、周村2个区的房地产调查样本。
成交量增 房价坚挺
临淄楼市出现回暖
位居淄博区县经济实力之首的临淄，其房地产市场正呈现出回暖的迹象。
尽管当地也有个别楼盘开始了千元左右降价的促销，不过大多数楼盘价格表现坚挺。来自多家楼盘的说法表明，在经过近一年的沉寂之后，市场刚性需求重新释放，看房客户比去年底增多，一些区位较好的楼盘甚至出现了热销局面。
值得关注的是，临淄东部城区的开发力度明显加大，部分房地产开发商对商业地产的未来看好，多个城市综合体项目开工建设并有望今年入市。
有房地产市场人士称，临淄本身经济实力较强，再加之上市公司培养出了新富豪阶层，临淄房地产市场有望保持平稳向上的态势，但房价不会有过多的上涨。
鲁中晨报全媒体记者 张顺军
市场整体回暖
3月24日，农历三月三，和煦的阳光已经让人有些春意融融的感觉。
与这天气相似的是，临淄房地产市场回暖迹象显现。23日和24日两天，本报对临淄房地产市场的现状进行了调查，结果发现，临淄大多数楼盘的看房客户比年初有所增加，成交量开始增加，而且价格表现坚挺。
位于临淄区行政办公中心大楼北面的一家楼盘，不时有客户前来咨询看房。有售楼小姐表示，春节之后特别是进入3月份，看房客户明显增多，成交量也有较大提升，有时一天能成交几套房子，这样的成绩在年前想都不敢想。
一家房产代理公司的负责人也对本报表示，他们代理的一家楼盘已经接近销售尾声，春节后剩余的房源销售了10多套。为此他们也感到“吃惊和欣慰”，观察和总结之后，他们将销售提升的原因归结为“刚性需求重新释放”。
上述人士强调，和淄博其他区县一样，在经过近一年的积压之后，临淄市场的刚性需求有所释放，市场出现回暖趋势，虽然尚不能用“小阳春”形容目前的行情，但销售和去年底和今年初相比已有好转。
本报走访的多家楼盘的说法表明，潜在购房者开始有所行动，看房者的数量比刚过完春节能有一倍的增加。此外，临淄楼市回暖的另外一个表现便是楼盘价格的坚挺。临淄东部城区的多家楼盘都报出了接近5000元或超过5000元的均价，这样的价格在其他区县属于高价盘，不过这并没有阻挡看房者的脚步。
二手房市场的表现同样让从业者充满惊喜。一家房产中介的人士称，在尚未过去的3月份，他们销售了三套房子，在今年的1月份，销售业绩为1套。
个别楼盘有促销
临淄市场的整体向好并不代表所有的楼盘均表现坚挺，也不意味着市场已经完全复苏。
临淄西部城区的一家楼盘早在今年2月份就推出了一项优惠活动，在其所打的广告中，本报注意到，该楼盘用“抄底”来形容此次优惠活动。
一销售人员告诉本报，此次活动有300套房源，均价为3888元/平方米，明年交房。自从推出这一优惠后，购房者很热情，当前已经销售了大部分房源。而该楼盘此前的均价高达每平方米5000元左右。按此计算，每平方米降价1100元左右，降幅高达20%左右。
对此，有不愿具名的市场人士对本报称，尽管市场的刚性需求有所释放，但只是一部分的刚需，对调控长达两年的房地产市场而言，这部分刚需还不能够解决问题，急于回笼资金的部分开发商开始推出一些优惠活动，这不仅在临淄，在其他区县也有这样的情况。
去年下半年，临淄市场也有其他开发商推出过类似的活动，比如上述一楼盘的“交10万顶20万”的优惠措施。
本报随机采访了多名临淄市民。一刘姓市民称，现在国家的政策非常明朗，市场还是一个博弈的局面，如果不是特别急的购房者不会在这时出手，等待还是一些市民的选择。
一房产代理公司的营销总监称，虽然市场有转暖的迹象，但目前的信贷政策仍制约着市民的购买力，比如一些楼盘要求的首付高达五成甚至六成，这使得部分市民只能望楼兴叹。
经济支撑楼市
事实上，对于临淄市场的未来发展，多数业内人士均充满乐观情绪，其原因不外乎该区强大的经济支撑力。
2011年在淄博的五区三县中，临淄区G D P为663亿元，同比增长12.3%，位居区县首位。与其他区县相比，临淄G D P是其他一些区县的2到3倍，甚至是个别区县的4倍。在2011年，临淄地方财政收入突破30亿元，达到33亿元，是2007年的2.2倍。
“强大的经济总量对楼市会有支撑。”上述房产代理公司的营销总监表示，一些客户购房为全款，这表明市场存在较强的购买力。
值得关注的是，最近几年，临淄区上市公司崛起，当前已经有四家公司上市，这被誉为“临淄速度”，与此前的“沂源现象”相媲美。
上市公司催生了众多富豪。临淄的四家上市公司均为民营企业，此前本报曾按照其年报公布的持股数量进行过统计，这些公司均催生过一批亿万、千万和百万富豪。上述营销总监认为，这给当地市场带来了较大的支撑，一些改善型住房需求就出现在这些人身上。
市场此前传言包括万科以及招商等大地产商均去临淄考察过，当地商业地产开发的热潮也体现出开发商对当地市场的看重。
连续两日，本报在临淄东部城区看到，已经有多个城市综合体项目开始动工。“住宅市场往商业地产发展的格局较为明显。”上述营销总监称，今年临淄有多个商业地产项目的动工，当前临淄东部开发的热情较高，他预计后期还有商业项目开工。
对于临淄整体市场的发展，有地产商坦言，市场整体会比较平稳，不会产生较大的价格波动，不过后期是否会出现强势复苏，还有待宏观政策是否放松。
供小于求 周村楼市刚需释放
在这个素有“天下第一村”之称的小城中，购房的主力军多数是生活在这个城区的居民，尤其在眼下的楼市行情中，肯出手买房的多数是迫切需要一套房子作为安居之所的刚需购房者。
经历过一个寒冬的焦灼与等待之后，周村楼市开始出现一些按捺不住的购房者，在刚需缓慢释放的过程中，各楼盘之间、新房与二手房之间对这些客户展开了争夺。
尽管有业内人士认为，周村楼市整体上还是供小于求，但在越来越趋于理性的购房者看来，现在的多数房子并无太大吸引力，若不急需，他们还将继续等待。
鲁中晨报全媒体记者 王彦飞
理性购房 刚需释放
作为周村最大的二手房中介公司汇隆房产的一名负责人，公茂花明显感到春节过后周村地区的住房刚需出现释放，“刚过完年那段时间，生意好得超出我们想象，现在算是趋于平稳了，但还是好于年前。”
3月24日一早，汇隆房产中介内已经出现不少客户，置业经理公茂花说，春节前夕，二手房交易几乎陷于停滞，买房的和卖房的客户都很少，但春节过后的一个月，客户量和成交量较年前明显增加，市场出现他们意料之外的回暖态势。“去年不管是电视还是网络，都在说房子可能要降价，所以许多人都想等着降了再买，但一直等到过完年，也没见降价，所以很多人也想开了。”公茂花认为，近期前来看房的客户，对于购房的态度更加理性，而与此同时，甚至出现购买学区房等待升值的投资客，他们认为目前正是出手购房的时机。
不过，少数投资者并不能搅热整个市场，周村楼市的成交量多数还是依赖于刚需族。周村另一规模较小的房产中介表示，年后这两个月都有一定成交量，多数客户都是等着结婚用房者。
周村在售楼盘美达领世郡的销售人员认为，周村地区的商品房一直以来多数是用于自住，不论是结婚用房还是改善型住房，“就算有投资客也多数会选择去张店买，毕竟中心城区升值空间比较大。”
基于这样的共识，不论是二手房中介还是新楼盘的销售人员，都把销售上量的希望寄托于刚需客户身上，但在周村现有的房源中，适合年轻人居住的中小户型却明显偏少。
一对即将结婚的购房者称，由于大户型房价总价高，暖气费等按面积缴费也支出较多，因此两人想选择一套80-100㎡的房子。但看过几个楼盘之后，发现新楼盘的房子多数是130㎡以上的大户型，而二手房源多是60-70㎡的老房子，面积适宜的两居室居然少之又少。
大户型遇冷
上述购房者遇到的困惑并不是个例，不少周村房产从业者认为，中小户型是周村房产市场上较为缺失的一类产品，而且许多楼盘的尾盘，也是由于户型偏大，以至于在这本来就不景气的市场中更受冷落。
23日，本报在御景国际、康信凯旋城等多家售楼部看到，由于所剩房源都是130-170㎡的大户型，每平米单价在4000元-6000元之间，总价高、选择范围小，令不少购房者望而却步。“只剩尾盘了，价格上没什么优惠，慢慢卖吧。”一名销售人员称，并未感觉年后市场上出现过任何回暖迹象，或许也是受限于户型问题。
在年后不少城市出现楼市交易升温的时刻，周村多数楼盘却在客户的观望中持续着低迷的成交量。城南一处大型楼盘的销售人员表示，尽管每个月都有零星的销售业绩，但面对大量存量房，压力依旧很大。
同时，兰雁嘉园销售人员也表示，由于以前的团购者因难以贷款等原因退房，腾出几套位置较好房源，借此有一定销量，如果单靠剩余尾房，销量情况肯定不乐观。而该楼盘去年8月刚开盘时，曾创出当天销售80%房源的记录。
在中央对楼市调控毫无松口迹象的情况下，多数售楼部的销售人员认为行情与年前相比并无好转，消费者的观望情绪依旧浓厚，尽管不乏看房客户，但实际成交量并未提升。
在这场刚需客户争夺战中，周村地区的新房并未占据太大优势，反而令不少社区装修完善的二手房抢去资源，包括一名新房销售人员都对本报表示：“听说最近二手房卖得挺好”。
并未松动的房价
在眼下不太乐观的行情下，各家房地产开发商的反应不尽相同，但无一例外，都未出现实质性的降价促销行为。
在采访中，本报发现最具吸引力的一处促销活动为丝绸路某大型楼盘打出的“2000元/平米”的优惠活动，但不少看房者闻讯而来后发现，这种特价房仅限顶层阁楼。除此之外，各家楼盘鲜有优惠，即便有，也是类似“交全款享200元/㎡优惠”等对总价影响甚微的让利，甚至更有楼盘在最近一月内出现100元/㎡的涨价举动。
而对于“兰雁嘉园要降价”的传言，该项目的销售人员笑称，那是因为最近来签合同的多是前年的团购者，价格当然比现在的市场价低，至于剩下的房源，不仅没听说价格要降，反而有涨价的消息。
作为周村市场上不可忽视的板块，孝妇河畔的别墅区在这场楼市调控中表现更加平静。普利艾伦庄园的销售人员认为，别墅项目的销售时间一般跨度很长，现在形势不太好，各家基本都在按兵不动，“别墅的购买群体，基本上都有多套住房，他们更不希望房子降价。”
同样，在售的孝妇河沿岸别墅项目“美林小镇”也表示近期没有做任何宣传，只靠老顾客的口口相传进行推广，价格上也没有松动。
在别墅项目的销售人员看来，高端客户群购买别墅更加看重房子的环境和品质，降价行为对于这部分购房者并无太大吸引力。
在买卖双方僵持的格局中，尽管价格上未表现出明显变化，但开发商眼下所承受的压力却不能忽视。兰雁嘉园表示目前正忙于联系前两年的团购者签订合同、缴纳房款，也是为了资金尽快回笼。
在国家的数次调控中，民众对待楼市行情变得更加成熟和理性。不少开发商认为，在价格水分不大的周村地区，价格稳定才是买卖双方都乐见的局面。若果真如此，房子的品质和价格是否能够吸引有限的消费者，将决定开发商在市场竞争中的生死存亡。
