目前，一手房交易相对规范，恶意欺诈现象已大为减少。同时，购买一手房的“自卫术”已经较为普及，所以，我们的专题报道将注意力集中在二手房的买卖、物管纠纷、邻里纠纷方面。希望我们的报道能够为读者避免类似纠纷、维护合法权益尽到一份力量。——编者
案例
卖房吃官司 被判倒赔八万元
【二手房纠纷】
卖房有风险，入市须谨慎，否则有可能“赔了夫人又折兵”。罗先生出售厚街镇的一套商品房，不料因为合同纠纷，被买主告上了法庭。一审中，罗先生输了官司，要承担违约金和诉讼费共计81610元。罗先生认为买主故意挖合同陷阱来坑害他，现已上诉至东莞中院，目前案件正在二审中。
事件 卖房被判倒赔钱
罗先生出售在厚街镇汇景凯伦花园的一套大约80平方米的二居室。去年3月28日，与买主刘先生签订了《商品房转让合同书》，约定以38.6万元的总价转让房子，分三期付款。签订合同当天，罗先生收到了第一期转让款2万元；去年5月23日，收到第二期转让款18万元。
不过，因为第三期转让款18.6万元，双方起了纠纷。罗先生在去年7月18日收到第三期部分转让款8.6万元，余款10万元迄今没有收到。
替代10万元余款出现的是法院的传票。去年8月25日，买主刘先生一纸诉状把罗先生告上了东莞市第二人民法院。
法院一审判决认为，罗先生违约了，房子买卖继续进行，但必须向买主支付77200元的违约金，另外承担诉讼费4410元，合计81610元。
焦点 先交钱还是先交房
该案的争议全在于《商品房转让合同书》的一项关于委托书约定。
该规定如下：在2011年7月1日前，并且甲方（罗先生）出具授权给乙方（刘先生）全权代理处理过户事宜的公证委托书之当天，乙方支付甲方第三期转让余款18.6万元。
买主刘先生诉称，卖主罗先生收到28.6万元的房款之后，并没有及时办理授权公证委托书，所以他没有支付10万元余款，并起诉要求罗先生执行合同义务，支付违约金，承担诉讼费。
对于刘先生的诉状，罗先生大喊冤屈。
罗先生说：“俗话说，一手交钱一手交货，何况是几十万元的房子？他没有把余款给齐，我怎么给他办授权委托书？并且，他要我办的是不可撤销的委托书。给他办了委托书，就是把房子交给他全权处理了，万一他把我的房子卖了走佬了，我到哪里去找他？况且，他还是一个香港人，我更加找不到他了。他把钱给我了，我随时都可以把房子给他。如果他担心我走佬，但是我的房子走不了。如果他担心我‘一房二卖’，可以交款当天去办委托书。合同约定的也是7月1日之前给钱，给了钱的当天去办委托书，我7月1日打电话给他，他说他没有那么多钱，我才没去办委托书的。没办委托书，只是他的一个借口，其实，他是没钱了，想把我的房子倒手卖了。当时，第三期的8.6万元，他自己就说没钱了，我给他催了10多天，他才给的。”
不过，一审法院认为，按照合同约定，罗先生必须先办了委托书，买主才付第三期转让款；罗先生现在没有办委托书，违约在先，买主有理由不付款。
“上当了！买主是想炒房，结果钱不够了，所以就用事先挖好的合同陷阱来坑害我的。”罗先生说，就算如此，第三期转让款的约定，应该按照交钱、办委托书同时进行来理解，不应该有先后，否则完全不保障卖主的权益，所以他上诉至东莞市中级人民法院。案件已经多次开庭审理，目前还未判决。
提醒 仔细斟酌合同条款
对于此案，法制盛邦（东莞）律师事务所律师郑争元说，首先，在签订二手房买卖合同时，一定要充分重视并斟酌每一个合同条款，不轻信对方拟写的合同条款内容。要明白每一条都是什么意思，避免一些存在陷阱、隐患或者容易产生歧义的条款。签订合同的时候有条件最好各自带律师，确保自身合法权益。
其次，最好将房产交易资金交给银行做监管。不要私下交易，选择做不可撤销的委托公证要慎重，产权转移登记过户手续一定要报经产权登记部门办理，必要时办理预告登记。买二手房要求办委托书的人，一般是炒房客，想规避过户时的税费，方便倒手出售。
再次，基于房屋中介良莠不齐的现状，二手房买卖双方都应当增强法律意识，谨慎选择中介，以避免日后吃亏或发生不必要的纠纷。
此外，对于买主来说，签订合同之前，最好要求卖主一起到房管局去查询拟交易房产的档案，以避免产权纠纷。
现象
收了停车费 就得负责任
【物管纠纷】
每月交纳停车服务费，某天回来太晚，停车场已满，经保安默许之后，把车停在小区道路上，结果爱车丢失了，物管负不负责任？南城的杨先生便遭遇了这种麻烦事。不过，幸好法院判决物管承担80%的责任。
事件 临时停车不幸失窃
去年2月1日，杨先生购买了一辆小轿车。此后，杨先生每月向所住小区的物业管理公司缴纳停车服务费50元，每日将车停在小区内。
4月9日凌晨左右，杨先生驾车回小区，刷卡进入停车场寻找车位停车，发现车位不够，只好又刷卡驶出停车场，将车停在小区大门内消防通道上。
当时，杨先生有点不放心，便询问值班的保安王某，将车停在那个地方是否安全，王某回答说一般没事。
不过，不一般的事情发生了。4月10日下午2时许，杨先生发现车辆不翼而飞，当即报警。车辆被盗后，杨先生多次与物业管理公司协商赔偿事宜未果。
无奈之下，杨先生向法院提起诉讼。杨先生认为，他按月向物业管理公司交纳停车费，物业管理公司为杨先生办理了停车卡。双方已构成车辆保管合同关系。杨先生车辆在物业管理公司的停车场丢失，物业管理公司应当赔偿损失23.4万元。
物业管理公司辩称，其公司从未承诺为杨先生车辆提供保管服务，杨先生交纳的是停车费而非车辆保管费。物业管理公司已在停车场入口公示仅供车辆停放不负责车辆的保管。杨先生将车辆停放在停车场之外的小区消防通道上丢失，应当自行承担损失。
焦点 物管承担八成责任
一审法院判决，杨先生丢车一事，物业管理公司负主要责任，赔偿80%损失，但杨先生自身也没有尽到注意车辆的义务，也要承担20%的损失。
小区内停车场有车辆出入的道闸，小区出入口无道闸。车场外公开张贴的《停车场管理规定》第5条提示规定：车辆必须停放于指定的车位上，不得乱停放，人行通道、消防通道及非停车位严禁停车。
不过，杨先生停车后，询问物业管理公司保安人员王某，王某回答说一般没事。物业管理公司工作人员的行为表明，物业管理公司默许杨先生的车辆可以停放在停车场外的小区道路上。物业管理公司的默许行为应当认定为小区道路可以作为停车场范围的临时延伸。因此，物业管理公司对杨先生在该处停放的车辆具有与停车场内车辆相同的管理义务。杨先生的车辆未经查验驶出小区，物业管理公司应当承担相应的赔偿责任。
同时，杨先生作为小区的业主，每天将车辆停放在小区停车场内，其应当对小区停车场的设施及车辆出入制度十分清楚。停车场外小区出入口无道闸，物业管理公司无法对停车场之外的车辆进行刷卡查验的情况是明知的。对案涉地点停车可能导致丢失的风险，其停车时应当能够预见。保安员王某说一般没问题，即暗示特殊情况下可能有问题。
此外，杨先生3月9日凌晨左右停车，但其迟至3月10日14时才发现车辆丢失。可见，杨先生对其停放在停车场外的车辆并未尽到充分的注意义务，违反小区停车场管理规定，是导致车辆被盗的原因之一，其应当为自己的过错承担部分责任。
提醒 没保管合同也要负责
广东海联泰达律师事务所律师吴永斌说，物业管理企业是否负有赔偿责任关键取决于对物业管理企业的义务如何界定，是维护秩序，还是保管合同。
前者根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，维护停车秩序是物业管理企业的义务。而保管系民事合同关系，需要物业管理企业与业主团体或业主进行约定。
但是，不构成保管合同关系并不意味着物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失就不承担任何责任。
因为，即使不构成保管合同关系，物业管理企业仍然对车辆以及物业小区的治安秩序等负有管理义务。如果物业管理企业在治安管理方面违反义务，对车辆被盗有一定过错的，则物业管理企业也应当对车辆被盗的损失承担相应的赔偿责任。
此外，如果物业公司对车辆停放做出相关规定，并告知全体业主，则业主应当按照规定履行充分的注意义务。如果业主违反小区停车管理规定，导致车辆及其财物毁损，被盗的，也应当为自己的过错承担部分责任。
现象
楼上漏水 楼下不能放任不管
【邻里纠纷】
住在塘厦的王小姐与黄先生是楼上楼下的邻居，去年因为爆水管的纠纷闹上了法庭。王小姐家的马桶水管破裂，但是楼下的黄先生家中物什损坏，被法院判决赔偿损失。不过，值得注意的是，受害人黄先生因为没有及时采取措施防止损失扩大，也必须承担10%的责任。
事件 爆水管引纠纷
去年4月1日至8日，王小姐家的卫生间水管破裂，大量自来水涌入黄先生房内，漏水造成楼下邻居黄先生家中所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。
黄先生家什大量受潮、损坏，以致无法居住，只能暂住亲戚家中。黄先生要求王小姐赔偿损失，遭到王小姐的拒绝。故黄先生起诉要求王小姐赔偿直接与间接损失20万元。
王小姐辩称，她家卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水，事后进行了修补。但是，她认为漏水并非她的过错，因为她所住该房从未进行装修，且房屋地板倾斜，存在质量问题，漏水的问题出在主水管道，属公用管与其无关。并且，黄先生在发生漏水情况后放任不管，导致了损失的扩大，与王小姐无关。
焦点 楼上业主担责九成
一审法院经审理查明，漏水原因在于王小姐房屋卫生间设施的缺陷，漏水造成楼下邻居黄先生房屋装潢及物品损失，损害了黄先生的权益，故应赔偿黄先生因此所受的损失。王小姐辩称漏水的发生是房屋质量问题但缺乏证据支持不予认定。
黄先生要求的装潢修复费用是根据房屋现状由相关的价格认证机构鉴定的，但黄先生在漏水问题出现后，的确没有采取积极措施防止损失扩大，从公平、合理的角度出发，法院酌情确定由王小姐承担装潢修复费用的90%。
考虑到黄先生房屋装潢受损程度较为严重，黄先生及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋，黄先生另觅住处合情合理。虽然黄先生是暂住亲戚家中，但黄先生的利益损失应当由王小姐赔偿。黄先生以租金损失的形式来主张此项利益，对合理部分法院可予支持。
提醒 受损邻里应及时自保
广东海联泰达律师事务所律师吴永斌分析说，楼上邻居使用不当，导致漏水，致使楼下住户财产损失，肯定要承担责任，但受损方也有义务采取措施防止损失的扩大，而不能放任不管。
居家过程中，在发现邻居家中漏水后，除了通知对方及时处理之外，应该保护现场，及时搜集相关证据，如，制作录像、照相等视听资料，相关证人证言，并且最好能够进行公证。
其次，通过鉴定等方式查明了房屋漏水的原因，如果是因为其他业主的不当使用造成的，根据《民法通则》第83条规定，那么就不属于开发商的保修范围了。
再次，对于损失的范围，建议通过有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。一般包括财产价值的灭失及减损和恢复财产的原状（比如清理房间、晾晒物品所耗费的误工费以及房屋装潢的费用）所需要的费用。若存在为了处理该事故所支出的合理费用如交通费、其他误工费也可以要求赔偿，当然受损一方要能提供车票等证据材料。
