上海城市学会高级经济师、独立地产分析师顾海波表示，目前中国的楼市回暖只是假象，很多城市都掺杂了保障房的买卖数据，环比一月传统淡季的所谓“回暖”也是极其荒谬的，政府、开发商再刻意的放大，刺激消费者的敏感神经。充其量只能算是“正常生理现象”！以上海为例，现在的房价要跌过30%才能挤出泡沫。
楼市回暖是假象 高房价是经济滞胀的祸首
提问：对目前全国楼市出现的回暖现象，您是如何看待的？
顾海波：目前中国的楼市回暖只是假象，也很少有刚需这类群体。楼市回暖只是开发商再刻意的放大，刺激消费者的敏感神经，两个星期的成交数据根本不足以说明什么。回暖数据中很多城市都掺杂了保障房的买卖数据，这样的数据不仅充数了成交量，也拉低了成交价格。春节本身就是传统淡季，而去年下半年楼市走低也是政策调控的必然现象，所谓的回暖只不过是利益集团在过度夸大。普通老百姓几乎是没有购买力的。
提问：您认为，是什么支撑起了这一轮的回暖？跟前几个月比起来，当前的购房人群，从置业需求而言，会有其特殊性吗？
顾海波：现在基本上都是疯狂性买盘和恐慌性买盘。央行信贷政策的松动就是不负责任的表现。对于中央鼓励商品房建设，支持首套房购买的做法，口号是可以喊的，但是房价必须要理性回归，如若不然，房地产行业肯定是要硬着陆。
提问：进入2月，调控政策环境也在不断变化，支持刚需和降存准都给楼市带来了利好。在这种情况下，楼市接下来会如何发展？
顾海波：现在市场的需求都是虚拟需求，银行把钱过度放贷，这样经济危机四伏。中国经济必须要转型。而一些政策的落实和实施也并不合理，比如房产税。保障中低收入的保障房是不应该上市买卖的。
楼市已经成为中国最大的经济风险，房价要理性回归。拿上海举例，房价现在下跌50%也不为过，很多开发商备案时候的价格和打折后的价格相差巨大，可见其中的利润是多暴利。对于上海而言，现在的房价要跌过30% 才能挤出泡沫。当然，也并不是要一下子就跌掉50%，就像温水煮青蛙，房价只要不动也是好事。现在的房价已经在绝对的高位，高房价已经是中国经济滞胀的罪魁祸首。
博弈仍将继续 购房者不要被忽悠
提问：楼市调控的深入，在让开发商颇感压力的同进，也对地方政府有很大的影响，救市行为层出不穷，上海外地户籍居住三年可买二套房被叫停就是最近的例子，您如何看待地方政府的救市行为？
顾海波：简单概括就是，“坚决趴下，匍匐前进。”“坚决执行、匍匐前进”是上海应对房地产调控的贯用手法，在佛山“一日游”、芜湖“四日游”后，上海依然能够做出“七日游”实属顶风作案，“魄力”的确不小，但最终难逃夭折的结局。他同时表示，由于受到宏观调控的影响，各地方政府土地财政捉襟见肘，中央政府要采取问责制。
提问：目前楼市的库存量依然很高，对于开发商而言，目前的重心应该是什么？
顾海波：就目前的形势而言，地方与中央的博弈会一直继续下去，类似上海托市这样的裸体秀也会层出不穷，但无论如何，开发商和政府要流道德的血液，房地产行业需要法律规范，需要契约精神。开发商接下来的重心应该就是跑量，以价换量。同时，也必须要尝试转型，各地方政府也要摆脱以房为政的局面。
提问：对于购房者而言，他们又该如何来判断购房时机呢？
顾海波：现在楼市的居住功能已经被虚化掉了，大量的人都是在搞房地产投机，这样的水分就必须要挤掉。目前中国的住房两极分化现象已经十分的严重，房地产领域的调控“十年游”、“日游”、“周游”是小巫见大巫，但是中央今年调控立场坚定，2012年的房价是绝不会涨的。对于老百姓而言，要保卫好自己的口袋，可以继续观望。去年全国很多地方出现砸售楼部的现象，对于那些被套牢的购房者也只能表示同情，所以现在的购房者要擦亮眼睛，不要被忽悠。
