赵女士最近通过中介看中了曲江一套112平方米的房子，并且在中介的参与下，与卖方楼先生谈妥了价格，三方签订了合同，并且给楼先生支付了3万元的定金。合同签订后第二天，中介公司打来电话称，楼先生的妻子不同意卖房，要求解除合同。赵女士认为，签合同时，楼先生出示的房产证上只有他一个人的名字，并且也没有说明属于夫妻共同财产，定金也已经支付，要求楼先生履行合同。
那么，赵女士和楼先生签订的房屋买卖合同是否有效?赵女士应该怎样维护自己的合法权益?
赵女士可追究楼先生违约责任
陕西犀首法律咨询律师郝楠表示，房屋出售时，权利登记仅为出卖人(楼先生)一人，基于不动产公示、公信原则，买受人(赵女士)有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。虽然双方未办理过户手续，但不影响购房合同的效力。
由于该房产属于夫妻共同财产，涉及共有人的所有权，按照物权优先于债权的原理，赵女士不能取得房屋所有权。赵女士只能按照合同约定，追究楼先生的违约责任。按照合同约定，赵女士支付了楼先生定金3万元，按照定金罚则，楼先生应双倍返还赵女士支付定金，即6万元。
出售共有房产要有授权委托书
二手房交易中，经常会出现很多隐性的问题，使得很多人对二手房买卖敬而远之。华商报记者走访几家二手房中介机构了解到，确实有一些因为家庭因素、抵押等原因造成二手房交易终止甚至产生纠纷的案例。
首先是共有财产问题，房产所有权可能存在夫妻双方或者家人共有。郝楠建议，二手房交易时，如果夫妻一方不在，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函，表示同意转让其二手房。几人共同拥有的共有财产，最好是购房人与所有共有人都见面，了解一下具体情况，并要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。
其次，购房者对于房产证、购房合同等信息应认真核实，确认是否存在抵押担保或权属争议纠纷，有条件的话最好请专业律师审核把关。
另外，郝楠也建议，在买卖双方达成共识之后，最好能尽快办理产权登记手续，房屋过户登记后，购房人即享有排他性物权，这样可以更好地维护自身权益。
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