[提要] 2011年地产市场遭遇严控，多城市新房价格多月环比下跌，政府抑制房价过快上涨及使房价处在合理水平的调控目标似乎正在达成。严厉的限购、限贷等政策一方面正在通过行政干预等手段抑制需求，造成供需非市场状态下的扭曲，进而达成调控房价的目的；另一方面，本轮调控不但使行业迅速入冬，同时也误伤了众多理性置业需求。在这样的大背景下，期待楼市立春成为某种程度上的"共识"，可问题是，如果降价无用，那立春会不会很遥远？
【搜狐焦点网】2011，楼市风卷残云，动荡不已；关于2012年南宁的楼市走势，您如何预测？
【陈永海】我不敢预测楼市，如果一定要说几句，那也是揣测。中国楼市，基本上是政策市，2012楼市走势，主要还是取决于调控政策。怎么走？只有决策高层知道，或许连决策者心里也没底，走一步看一步，摸着石头过河。高层一直强调“促进房价合理回归”，但房价回归到什么样的价位才算合理？“房价合理回归”之后又会怎么样？现在没有答案。
2012年楼市，我斗胆揣测：
调控政策方面，可以确定的是，包括限购、限贷在内的政策，不会简单的退出。很简单，如果限购、限贷政策退出，投机、投资性购房需求必将卷土重来，市场将重演2009那样的疯狂反弹。调控决策者不会不意识到这一点，更加不会袖手旁观。2012年，楼市调控政策将从“一刀切”的限购、限贷，微调为继续抑制投机投资性需求，鼓励自住型需求，政策将向首次置业，甚至改善型置业倾斜。对于房地产商而言，这是可以期待的利好。抑制投机投资性需求，鼓励自住型需求，将是今后相当一段时期的房地产政策取向。
房价走势，我从来不做预测。2012年，南宁房价会不会继续下降，下降多少？我的回答是：不是我说它降多少它就会降多少，而是你看到它降了多少就是多少。可以确定的是，2012年楼市不会乐观。房价不是降不降的问题，而是降多少的问题。先看国际形势，美元升值让不少热钱流出中国，流动性泛滥得到缓解；再看楼市，投机投资性需求继续被抑制，住宅销售将持续低迷。缺钱，将是2012楼市面临的主要问题，开发商的日子会更加不好过。缺钱怎么办？唯有降价回笼。
开发商日子不好过，土地市场也不会好到哪里去。2012年，南宁土地市场将出现两大特点：一是将出现很多新面孔，或者是外来开发商，或是本土有国企背景、资金实力雄厚的新企业，活跃于南宁土地市场；二是土地出让化整为零，以小地块为主，单价不低总价不高，利于成交。上半年将是拿地的好时机，下半年土地市场可能回缓。
【搜狐焦点网】2011年限购令对南宁楼市带来的最大影响是什么？如果限购令延续，南宁房地产市场产生的最大变化是什么？开发商面临的处境是什么，对于购房者而言，什么时候迎来出手购房的好时机？
【陈永海】狄更斯说“这是最好的时代，这是最坏的时代”，此言用在当下中国楼市非常恰当。楼市限购，对开发商而言，这是最坏的时代；对购房者而言，这是最好的时代。
限购对南宁楼市带来的最大影响，就是房子卖不动，楼市由卖方市场变成买方市场。有资格买的，没钱买；有钱买的，却没资格再买。有钱又有资格买的刚需，就那么多，再生能力又差，大家都在抢，买一个少一个。房子卖不动，就会降价促销。如果限购令延续，降价促销也没用，因为有钱人都不能买。事实告诉我们，晚降不如早降，试探性降不如一步到位地降。
开发商面临的问题是：不降价，房子卖不动；降价，既担心房子刚卖完市场就回缓，又怕前期业主闹事。扛着不降价的，有两种开发商，一是卖完就没房子卖的，二是抱侥幸心理，赌政策下半年放松的。但对于那些有战略眼光、灵活善变、有实力的开发商来说，2012正是“弯道超车”的好时机。
对于购房者而言，只要是自住的，只要你买得起，任何时候都是出手时机。不要相信官方数据，不要相信专家，也不要轻信售楼人员，只相信自己的钱袋。不要坐等抄底，因为底往往在你不在的地方。说具体一点，2012年上半年将是买房最好时机。下半年，或许更好，或许时机不再。一切取决于政策。
